不動(dòng)產(chǎn)租賃定義

不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。判斷屬于動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)鍵，不在于使用的時(shí)候是移動(dòng)狀態(tài)還是固定不動(dòng)的狀態(tài)，而是移動(dòng)后是否會(huì)引起性質(zhì)、形狀的改變。

典型的不動(dòng)產(chǎn)租賃

1.房屋租賃，屬于最典型的不動(dòng)產(chǎn)租賃。

2.物業(yè)企業(yè)收取的場地使用費(fèi)，不同于物業(yè)管理費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上還是在一段期間內(nèi)，將土地使用權(quán)出租給其他單位，屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃。

3.電梯間的廣告收入，雖然電梯在使用期間在上下移動(dòng)，但因?yàn)殡娞萃ǔＷ鳛槎ㄖ苹拇笮驮O(shè)備，整體不可移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)形狀的改變，故電梯間廣告收入屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃。

典型像是不動(dòng)產(chǎn)但屬于動(dòng)產(chǎn)租賃的

租賃的是設(shè)備架，是典型的動(dòng)產(chǎn)租賃。雖然設(shè)備架使用期間是固定不動(dòng)的，但是設(shè)備架是可拆卸的且拆卸后重新安裝后可以正常使用，屬于動(dòng)產(chǎn)租賃。

1不動(dòng)產(chǎn)租賃分錄

1.收到租賃費(fèi)用（多個(gè)月租金）

① 一般納稅人（一般計(jì)稅法）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入（當(dāng)月租金）

合同負(fù)債（以后月份租金）

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

② 一般納稅人（簡易計(jì)稅法）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入（當(dāng)月租金）

合同負(fù)債（以后月份租金，無以后月份租金則去除此項(xiàng)）

應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅

同時(shí)計(jì)提稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

—應(yīng)交教育費(fèi)附加

—應(yīng)交地方教育費(fèi)附加

ps：附加稅以簡易計(jì)稅稅額為依據(jù)×對(duì)應(yīng)稅率。

③ 小規(guī)模納稅人

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

PS：小規(guī)模一般賬務(wù)簡單，按道理，跨年的租金是要做合同負(fù)債的，但實(shí)操過程中，除非當(dāng)年觸發(fā)企業(yè)所得稅，否則就怎么記賬方便怎么登記。

月底計(jì)提稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

—應(yīng)交教育費(fèi)附加

—應(yīng)交地方教育費(fèi)附加

2.每月末確認(rèn)收入

借：合同負(fù)債（平坦至每月的租金）

貸：其他業(yè)務(wù)收入

3.收到押金

借：銀行存款/現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款—XX公司

4.出租不動(dòng)產(chǎn)折舊

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：累計(jì)折舊

5.出租不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)損壞

① 我方承擔(dān)維修費(fèi)

借：管理費(fèi)用—維修費(fèi)

貸：銀行存款

② 承租方承擔(dān)維修費(fèi)

借：其他應(yīng)收款—XX公司

貸：銀行存款

③ 收回維修費(fèi)

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)收款—XX公司

6.對(duì)方違約扣除押金

借：營業(yè)外收入—違約金

貸：其他應(yīng)付款——xx公司

2不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率

3不動(dòng)產(chǎn)出租涉稅案例

業(yè)務(wù)描述：假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地一致

業(yè)務(wù)一：2016年5月出租2015年12月取得的一棟商鋪，取得2016年5月租金收入，選擇簡易辦法計(jì)稅，開具增值稅專用發(fā)票金額100000.00萬元，稅額5000.00萬元。

業(yè)務(wù)二：2016年5月出租2016年5月購進(jìn)的一層寫字樓，取得2016年5月租金收入，開具增值稅專用發(fā)票金額80000.00萬元，稅額8800.00萬元，寫字樓購進(jìn)時(shí)取得增值稅專用發(fā)票金額81818.18萬元，稅額9000.00萬元，當(dāng)期認(rèn)證相符。

填報(bào)分析：

1）該企業(yè)提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，業(yè)務(wù)一出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；業(yè)務(wù)二出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，適用稅率11%，業(yè)務(wù)一和業(yè)務(wù)二需分門別類填入《申報(bào)表主表》及附表。

2）業(yè)務(wù)一、業(yè)務(wù)二中取得租賃不動(dòng)產(chǎn)租金收入，業(yè)務(wù)一屬于“簡易計(jì)稅”項(xiàng)目，其中開具增值稅專用發(fā)票銷售額和銷項(xiàng)稅額應(yīng)填報(bào)在《附列資料（一）》“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”第9b行第1、2列。

業(yè)務(wù)二、租賃不動(dòng)產(chǎn)租金收入屬于“一般計(jì)稅方法計(jì)稅”項(xiàng)目，其中開具增值稅專用發(fā)票的銷售額和銷項(xiàng)稅額填報(bào)在《附列資料（一）》“11％稅率”第4行第1、2列。

3）業(yè)務(wù)二中的購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)期已認(rèn)證相符增值稅專用發(fā)票，填報(bào)在《附列資料（二）》第2行、第9行和《附列資料（五）》“本期不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額增加額”欄次，并將可在本期抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額9000.00*60%=5400.00萬元填報(bào)在《附列資料（二）》第10行和《附列資料（五）》第3列“本期可抵扣不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額”中。

稅款計(jì)算及對(duì)應(yīng)欄次：

1）按適用稅率計(jì)稅銷售額=業(yè)務(wù)二=80000.00萬元

（填列《附列資料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”）

2）銷項(xiàng)稅額=業(yè)務(wù)二=8800.00=8800.00（萬元）

（填列《附列資料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”）

3）按簡易辦法計(jì)稅銷售額=業(yè)務(wù)一=100000.00（萬元）

（填列《附列資料（一）》9b行1列和《主表》第5行“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”）

4）簡易計(jì)稅辦法的應(yīng)納稅額=業(yè)務(wù)一=5000.00（萬元）

（填列《附列資料（一）》9b行2列和《主表》第21行“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”）

5）進(jìn)項(xiàng)稅額：

（1）本期認(rèn)證相符抵扣的專票=業(yè)務(wù)二=9000.00（萬元）

（填列《附列資料（二）》第2行，屬于購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，還需填列《附列資料（二）》第9行和《附列資料（五）》第2列）

（2）本期允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅=5400.00（萬元）

（填列《附列資料（二）》第10行、《附列資料（五）》第3列和《主表》第12行）

6）應(yīng)抵扣稅額合計(jì)（本月數(shù)）=上期留抵稅額（本月數(shù)）+進(jìn)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出額=0+5400.00-0=5400.00（萬元）（《主表》17行）

7）實(shí)際抵扣稅額（本月數(shù)）=5400.00（萬元）（《主表》18行）

8）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-實(shí)際抵扣稅額（本月數(shù)）=8800.00-5400.00=3400.00（萬元）（《主表》19行）

9）期末留抵稅額（本月數(shù)）=應(yīng)抵扣稅額合計(jì)（本月數(shù)）-實(shí)際抵扣稅額（本月數(shù)）=0（《主表》20行）

10）應(yīng)納稅額稅額合計(jì)=應(yīng)納稅額+簡易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額-應(yīng)納稅額減征額=8400.00（萬元）（《主表》24行）

11）本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額=8400.00（萬元）（《主表》34行）