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房地產(chǎn)企業(yè)收到的稅票有哪些,每個企業(yè)都離不開會計,在企業(yè)里做會計,免不了遇到各種問題,下面一起來看看本文的問題如何解決。
房地產(chǎn)企業(yè)收到的稅票有哪些
答:一、工程發(fā)包的發(fā)票取得
1、大包合同的發(fā)票取得。
房地產(chǎn)企業(yè)如果將工程發(fā)包給建筑企業(yè)(包工包料),那么建筑企業(yè)開具的發(fā)票,應(yīng)該全額按10%或者3%開具發(fā)票,區(qū)別就在于老項目(或甲供)與新項目。
同時,需要提醒到大家,總局2016年第23號公告規(guī)定,提供建筑服務(wù),納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時,應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱。而在土地增值稅的規(guī)定(總局2016年70號公告)也是非常明確的,對發(fā)票的備注欄未注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱,土增稅不得稅前扣除。
2、甲供工程的發(fā)票取得。
在營改增之前甲供部分是需要建筑企業(yè)交納營業(yè)稅,營改增之后不存在這個問題。營改增初期,為甲供工程提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易征收,那么房地產(chǎn)企業(yè)可能取得的就是3%的增值稅發(fā)票。而根據(jù)財稅〔2017〕58號文件的規(guī)定,建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù),建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的,適用簡易計稅方法計稅。使得建筑企業(yè)只可以簡易計稅(不可以選擇),房地產(chǎn)企業(yè)就只能取得3%的增值稅發(fā)票。
二、總分包工程的發(fā)票開具
建筑企業(yè)總包納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,計算應(yīng)繳納的稅款。但是,給房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票時,需要全額開具。
案例:A公司承包一項甲供工程,2018年1月結(jié)算款600萬,支付給分包方240萬,其中分包方自產(chǎn)材料200萬,人工40萬,問發(fā)票該如何開具?如果分包方的材料是外購的,又該如何開票呢?
我們先來講講分包方自產(chǎn)材料的處理方式:A公司按差額征稅,A公司取得600萬工程款,分給分包方240萬,那么A公司的稅款為: (600-240)÷1。03×0。03=10。49萬
有些穗友就提出了疑慮:對于總包方取得的200萬自產(chǎn)貨物的發(fā)票(稅率16%),是不是不可以抵減總包方的工程款收入?這是一個誤解,按照稅法的規(guī)定,分包方自產(chǎn)的貨物也是分包工程款的一部分,即使發(fā)票是貨物的發(fā)票,因此這部分也是可以抵減的。
當然,如果分包單位材料純粹是外購,那么這240萬可以理解為完全外包,差額納稅扣除240萬就不存在任何爭議。
三、混合銷售的發(fā)票開具
房地產(chǎn)企業(yè)如果向商貿(mào)企業(yè)采購玻璃幕墻(外購),同時對方提供安裝的,應(yīng)該全額按照銷售貨物開具發(fā)票,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該取得16%的增值稅發(fā)票。
但是,如果商貿(mào)企業(yè)自產(chǎn)玻璃幕墻,銷售給房地產(chǎn)企業(yè)并提供安裝服務(wù)的,就需要分別給房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售貨物發(fā)票(稅率16%)及提供建筑勞務(wù)發(fā)票(稅率10%征收率3%)。【總局公告2017年第11號-關(guān)于進一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告】
另外,有一種特殊情況需要大家格外注意,即關(guān)于電梯銷售及安裝稅務(wù)總局有特殊的相關(guān)規(guī)定:
一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù),其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。納稅人對安裝運行后的電梯提供的維護保養(yǎng)服務(wù),按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納增值稅。
四、掛靠經(jīng)營發(fā)票開具
案例:自然人A以建筑企業(yè)B的名義承攬了一項工程,B簽訂合同并開具發(fā)票,那么B開具的發(fā)票是否屬于虛開呢?
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2014年第39號的規(guī)定:
1、納稅人向受票方納稅人銷售了貨物,或者提供了增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù);
2、納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的款項,或者取得了索取銷售款項的憑據(jù);
3、納稅人按規(guī)定向受票方納稅人開具的增值稅專用發(fā)票相關(guān)內(nèi)容,與所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)相符,且該增值稅專用發(fā)票是納稅人合法取得、并以自己名義開具的。
符合以上規(guī)定的不屬于虛開發(fā)票;因此對于A以B的名義承攬工程,并且B簽訂合同,那么收取工程款的就是B,所以這種情況不屬于虛開發(fā)票。
五、集團內(nèi)部共享資質(zhì)發(fā)票的開具
例:建筑集團總部中標,授權(quán)給分公司施工,那么發(fā)票該如何開具,是否會涉及到虛開?
總公司中標,由分公司施工,發(fā)票應(yīng)由實際施工的分公司開具,不屬于虛開發(fā)票,并且這個發(fā)票是允許抵扣進項稅的。
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2017年第11號的規(guī)定,建筑企業(yè)與發(fā)包方簽訂建筑合同后,以內(nèi)部授權(quán)或者三方協(xié)議等方式,授權(quán)集團內(nèi)其他納稅人(以下稱“第三方”)為發(fā)包方提供建筑服務(wù),并由第三方直接與發(fā)包方結(jié)算工程款的,由第三方繳納增值稅并向發(fā)包方開具增值稅發(fā)票,與發(fā)包方簽訂建筑合同的建筑企業(yè)不繳納增值稅。發(fā)包方可憑實際提供建筑服務(wù)的納稅人開具的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款應(yīng)該怎么開票
按照財稅【2016】36號文件關(guān)于納稅義務(wù)時間的規(guī)定,納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。也就是說,文件并沒有規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。
當然,國家稅務(wù)總局2016年第18號公告中規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
我們要注意,納稅義務(wù)時間指的是在那個時間有了納稅義務(wù),需要申報納稅;而18號文件規(guī)定的是一種預(yù)繳增值稅的情形,并不是說企業(yè)產(chǎn)生了納稅義務(wù)。從法理上來講,是不一樣的。(當然,從實操上來說,很多人覺得是一樣的)從開具發(fā)票的角度來說,到了納稅義務(wù)時間,企業(yè)應(yīng)該向客戶開具發(fā)票;而預(yù)繳增值稅時,并沒有到納稅義務(wù)時間,不應(yīng)該給客戶開發(fā)票。
因此,從法理上來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時開具收據(jù)就可以,而不用開具發(fā)票。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票,在此背景下,房地產(chǎn)企業(yè)如何向客戶開具發(fā)票出現(xiàn)了不同的做法:
允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票,在發(fā)票備注欄單獨備注“預(yù)收款”。(山東、湖北、黑龍江、江蘇等)
房企向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率填寫3%的預(yù)征率,并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款,待正式交易完成時,對收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額增值稅發(fā)票,按照相關(guān)適用稅率或征收率補征稅款。(河南等)
有些地方堅持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預(yù)收款時,向購房者開具收據(jù)。待購房交易正式完成后,購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票。(新疆、江西等)
國家稅務(wù)總局公告2016年第53號《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》(8月18日頒布)中規(guī)定:……
(十一)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”,用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。
“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。
使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼,發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”,不得開具增值稅專用發(fā)票。……
按照上述規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時,應(yīng)該向購房者開具增值稅普通發(fā)票,使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼,發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。
以上詳細介紹了房地產(chǎn)企業(yè)收到的稅票有哪些,也介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款應(yīng)該怎么開票。作為一名房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會計,一定要明白房地產(chǎn)企業(yè)是可以取得很多稅票的,這些稅票很多都是可以抵扣進項稅的。如果你不是很明白,那么咨詢一下數(shù)豆子在線老師吧。
以上就是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收到的稅票有哪些的詳細介紹,更多與會計做賬有關(guān)的內(nèi)容,請繼續(xù)關(guān)注數(shù)豆子,希望本文對你有所幫助。
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