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預售商品房是否要繳納所得稅

按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入，繳納企業(yè)所得稅。會計上，由于商品房所有權(quán)上的主要風險未轉(zhuǎn)移和成本不能可靠計量等原因，預售房款不符合收入確認條件，應當作“預收賬款”處理。

需要繳納所得稅，稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預繳企業(yè)所得稅時，根據(jù)預計計稅毛利率計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。計算公式為：

本期應納稅所得額=本期開發(fā)產(chǎn)品預售收入×預計利潤率-期間費用-營業(yè)稅金及附加

預售商品房轉(zhuǎn)讓怎樣繳納有關稅費

按照有關商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，預售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件，首先是《商品房預售契約》應在有效期之內(nèi)。在具備這一前提條件后，其辦理程序如下：

1、轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同(一式兩份)，合同中應載明轉(zhuǎn)讓的預售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓人的權(quán)利和須承擔的義務等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預售契約價款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認可、簽字蓋章。

2、轉(zhuǎn)讓雙方持預售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關的證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報市房屋土地管理局審批。

3、交易管理部門對批準轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。按預售合同金額的2%收取手續(xù)費，由轉(zhuǎn)讓方支付。轉(zhuǎn)讓合同加蓋“預售登記專用章”。其中兩份貼有印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方／受讓方各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不準轉(zhuǎn)讓的，應通知轉(zhuǎn)讓人。

4、商品房預售登記后，購房人(個人)要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關系可在預售契約上更名，辦理時應出具經(jīng)公證的親屬關系證明。其他不具親屬關系的應按轉(zhuǎn)讓程序辦理。

預售商品房需要轉(zhuǎn)讓時，由于是個人之間的交易行為，因此交易雙方成交的前提首先是雙方取得信任。雙方對房屋的成交價、房屋的品質(zhì)、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況等都要有明確的認知，但由于這種行為畢竟不屬于購房人與企業(yè)之間發(fā)生的關系，因此為了穩(wěn)妥起見，此種交易最好是委托律師或房地產(chǎn)代理機構(gòu)代為辦理。中介機構(gòu)在交易過程中可以協(xié)助當事人對房屋的價值、成交價格、房屋的品質(zhì)、房屋的權(quán)屬狀況、房屋的實付款狀況以及房屋原購銷合同中的權(quán)利約定條款進行評估調(diào)查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當事人權(quán)益。中介機構(gòu)在交易過程中能起到的另外的一個重要作用就是，為當事雙方辦理繁瑣的房屋過戶手續(xù)。如果委托中介機構(gòu)代理成交了房屋，中介公司一般要向購房一方收取2%-3%的代理傭金，如果原房屋所有人未交納契稅，購房一方還要補交3%-6%的契稅，轉(zhuǎn)讓方如果出售價高于購入價25%，還要根據(jù)差價的幅度交納增值稅。

預售商品房屬于《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（1993年12月13日國務院令第136號）所規(guī)定的營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）應稅銷售行為，應當遵從營業(yè)稅的規(guī)定確認納稅義務的發(fā)生時間。 一、銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間的基本規(guī)定 營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 二、銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間的特殊規(guī)定 （一）采取預收款方式的納稅義務發(fā)生時間。納稅人銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式時，其納稅義務的發(fā)生時間為收到預收款的當天。 （二）無償贈送不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間。納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。 （三）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)預收定金的納稅義務發(fā)生時間。預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。 三、納稅人在預售商品房時，必須按照規(guī)定開具地方稅務機關監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票。如實反映和報告所實現(xiàn)的銷售收入，按照納稅期限的規(guī)定依法申報繳納稅款。

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