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買房贈車與銷售折扣納稅有別

A房地產企業在近期的促銷活動中，舉辦了成交客戶^***活動，*6獎項為一輛價值40萬元的小轎車。若業主放棄獎項，可直接獲得40萬元的價格折扣。商品房單套售價200萬元。

假設客戶買房^***享受汽車獎項，A企業銷售不動產應計算繳納營業稅200x5%＝10（萬元）；銷售獎品寶馬車應按規定計算繳納企業所得稅。

業主購房參加^***的獎品汽車價值40萬元，根據國家稅務總局《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）的規定，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。所以，A企業贈送汽車應視同銷售處理，收入為40萬元，計稅基礎為40萬元。

A企業認為，根據營業稅、增值稅相關政策規定，一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除特定行為外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，繳納營業稅。A企業認為房地產企業的經濟性質只能屬于其他單位，所以應當繳納營業稅不用繳納增值稅。

A企業在理解上適用政策錯誤，因為該項經濟行為并不構成混合銷售行為，房地產企業在該項行為中沒有涉及營業稅應稅勞務而是銷售不動產，不能適用混合銷售行為的納稅處理。根據增值稅“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”的規定，涉及的貨物要視同銷售計算繳納增值稅：40÷（1+3%）x3%＝1.165（萬元）。

在個人所得稅方面，根據國家稅務總局《關于個人所得稅有關政策問題的請示》（國稅函〔2002〕629號）的規定，個人因參加企業的有獎銷售活動而取得的贈品所得，應按“偶然所得”計征個人所得稅。贈品所得為實物的，應以《個人所得稅法實施條例》第十條規定的方法確定應納稅所得額，計算繳納個人所得稅。稅款由舉辦有獎銷售活動的企業（單位）負責代扣代繳。A企業應繳個人所得稅40x20%＝8（萬元）。

若客戶放棄獎項，享受房屋40萬元價格折扣，A企業銷售凈額為160萬元，按照160萬元簽訂房屋銷售合同。由于營業稅是對轉讓不動產的“有償”行為進行征稅，按照160萬元計算營業稅似乎沒有問題。但是《營業稅暫行條例》第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。因此，減少的40萬元營業額存在納稅風險。

業主放棄獲獎而享受的商品房價格折扣，僅依據商品房銷售合同無法認定個人所得稅。但是房地產企業應當注意《個人所得稅法》第十條的規定，個人所得包括現金、實物、有價證券和其他形式的經濟利益。所得為其他形式的經濟利益的，參照市場價格核定應納稅所得額。所以，業主所享有的價格折扣實質上屬于其他形式的經濟利益，應當扣繳的個人所得稅為40x20%＝8（萬元）。這也是企業容易忽視的地方。

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