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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計稅依據(jù)
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進行的(一般的預(yù)征率在2%-4%,具體每個地方不一樣的):
1、先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等)
2、計算收入
3、收入-扣除項目金額=增值額
4、增值額/扣除項目金額=增值率
5、按稅率計算稅額
基本步驟如下:
計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的"增值額"為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目.《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定,該扣除項目為"根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除",即"取得土地使用權(quán)所支付的金額"和"開發(fā)土地的成本、費用"之和的20%。
但上述加計扣除項目,并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的,只有符合一定的條件才可以享受.一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè);二是必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè),不得減除加計扣除項目。
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定,在具體計算增值額時,要區(qū)分以下幾種情況進行處理:
第一,對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定的目的主要是抑制"炒"買"炒"賣地皮的行為.顯然,這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。
第二,對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā).需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計扣除,但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時,僅是對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款不加計扣除。
第三,對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,在計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,并允許加計20%的扣除.這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報,以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性.需要納稅人注意的是,在計算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計扣除項目時,不僅允許對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款也允許加計扣除。
第四,轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計算其增值額時,允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值),以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金.這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額,不盡合理.而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理.從中也可以看出,這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計扣除。
此外,對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,如果能夠取得購置發(fā)票,還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法.財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)項、第(三)項規(guī)定的扣除項目的金額(即土地價和房屋建筑物評估價),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算.對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù).對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定,實行核定征收。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率,每級"增值額未超過扣除項目金額"的比例,均包括本比例數(shù)。
納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:
計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下:
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計稅依據(jù)?這是很多企業(yè)財務(wù)人員都會遇到的問題,雖然不是很復(fù)雜,但還是比較繁瑣的,所以也要謹(jǐn)慎處理類似問題,小編特意把相關(guān)的內(nèi)容羅列在上文了,感興趣的朋友可以閱讀參考一下。
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