土地出讓金返還政策變化情況表
項目		土地出讓金總額	從出讓總額中提取“四金”				總額提取“四金”后部分	提取市級收益	從市級收益中應提取“三金”			實際返還區級比例	備注
			國有土地收益基金	農業土地開發資金（換算比例）	地鐵建設基金	交通建設基金			教育資金	農田水利建設基金	保障房建設基金
一、原政策													“實際返還區級比例”為按出讓總額提取“四金”和市級收益后的折算比例
1、“兩改”及中央商務區和啤酒商務區改造		100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	7.86%	10%	10%	15%	70.74%	該項目返還區級比例為總額提取“四金”后的90%
2、一般企事業單位搬遷改造		100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	15.72%	10%	10%	15%	62.88%	該項目返還區級比例為總額提取“四金”后的80%，直接返還給土地整理單位
3、老城區企業搬遷改造	組團內或組團外成片	100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	11.79%				82.81%	該項目返還區級比例為總額提取“四金”后的85%（組團內），80%（組團外），直接返還給土地整理單位，被收地企業，先征后返的地鐵建設基金和交通建設基金返還被收地企業，資金納入市老城區企業搬遷改造平臺管理
	組團外	100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	15.72%				78.88%
4、危舊房改造		100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	0.00%				94.60%	該項目實際返還區級比例=總額提取“四金”后部分-從市級收益中應提取“三金”（無收益不計提）+先征后返的地鐵建設基金和交通建設基金
5、小港灣改造		100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%		10%	10%	15%		該項目實際返還比例需按成本清算情況具體概算
二、新政策
1、“兩改項目		100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	7.86%	10%	10%	15%	91.85%	實際返還區及比例=總額提取“四金”后部分-從市級收益中應提取“三金”+先征后返的地鐵建設基金和交通建設基金
2、一般企事業單位搬遷改造		100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	15.72%	10%	10%	15%	89.10%	實際返還區及比例=總額提取“四金”后部分-從市級收益中應提取“三金”+先征后返的地鐵建設基金和交通建設基金
3、老城區企業搬遷改造	組團內或組團外成片	100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	11.79%				82.81%	該項目不執行新政策，仍由市老城區企業搬遷改造平臺管理，如執行新政策，預計實際返還區及比例組團內或組團外成片約90.47%，組團外約89.1%
	組團外											78.88%
4、危舊房改造		100%	5%	0.40%	10%	6%	78.60%	0.00%				94.60%	該項目實際返還區級比例=總額提取“四金”后部分-從市級收益中應提取“三金”（無收益不計提）+先征后返的地鐵建設基金和交通建設基金
三、新政策比原政策增加返還													新政策增加返還部分應作為政府收益，統籌用于城區舊城整治改造
1、“兩改”政策												21.11%	包括16%地鐵建設基金和交通建設基金、5.11%市級純收益
2、一般企事業單位搬遷改造												26.22%	包括16%地鐵建設基金和交通建設基金、10.23%市級純收益
3、老城區企業搬遷改造	組團內或組團外成片											0.00%	如執行新政策，預計增加返還比例約為23.66%，包括16%地鐵建設基金和交通建設基金、7.66%市級純收益
	組團外											0.00%	如執行新政策，預計增加返還比例約為26.22%，包括16%地鐵建設基金和交通建設基金、10.22%市級純收益
4、危舊房改造												0.00%	該項目政策無變化，但目前資金撥付渠道未定

　　土地出讓金返還賬務處理
　　出于招商引資等需要，某些地方政府會向開發商返還土地出讓金，用于企業經營獎勵、財政補貼等。



　　案例
　　某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業交納土地出讓金10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后，以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元作為獎勵，但未具體規定資金的專項用途。
　　稅務處理
　　（一）營業稅
　　《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定，《營業稅暫行條例》第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。
　　本案例中，房地產企業（乙方）取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生《營業稅暫行條例》規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。
　　（二）企業所得稅
　　本案例中，房地產企業（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進行具體判定。根據財政部、國家稅務總局《關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定，對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。
　　財政部、國家稅務總局《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確，企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：
　　1.企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；
　　2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；
　　3.企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。
　　本案例中，由于土地出讓協議未規定資金的專項用途，因此不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業應在取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。
　　（三）土地增值稅
　　企業在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。
　　根據《土地增值稅》相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。實務操作中，房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給予房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。
　　該觀點與大連市地稅局《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）觀點一致，即“納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。”
　　此外，青島市地稅局《房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發[2008]100號）規定，對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　（四）契稅
　　企業繳納的土地出讓金10000萬元，應全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費，按全額征收契稅。
　　（五）會計處理
　　房地產開發企業（乙方）取得3000萬元政府獎勵或財政補貼，收到獎勵或補貼款時：
　　借：銀行存款 30000000
　　貸：營業外收入 30000000