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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。隨著營業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。目前最新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅計算方式是怎樣的呢？今天就給大家詳細講解！
預(yù)交增值稅
（一）政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計算方法為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。
上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項目和新項目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。
（二）申報示例
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項目，適用一般計稅方法。2017年12月收到誠意金100.00萬元、預(yù)收房款2,220.00萬元。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
= 2,220.00 ÷ （1+11%)* 3% =60.00萬元
（三）預(yù)繳申報
（四）會計核算
2017年12月賬務(wù)處理：
（1）收到誠意金
借：銀行存款 100.00萬元
貸：其他應(yīng)付款 100.00萬元
（2）收到預(yù)收款
借：銀行存款 2,220.00萬元
貸：預(yù)收賬款 2,220.00萬元
（3）預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅 60.00萬元
貸：銀行存款 60.00萬元
（五）納稅申報
土地價款抵扣政策依據(jù)
（一）《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》財稅〔2016〕36號第一條第（三）項第10點：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
（二）財稅〔2016〕140號第七條：
向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
（三）國家稅務(wù)總局公告2016年第86號第一條 ：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。
（四）國家稅務(wù)總局公告2016年第18號：
1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
2. 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
會計核算方法
案例：
上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2018年1月開具增值稅發(fā)票價稅合計8,880.00萬元，對應(yīng)允許扣除的土地成本為2,220.00萬元，2017年12月預(yù)交增值稅60.00萬元，當月認證抵扣的進項稅額為450.00萬元，上期無留抵稅額。
第一步：確認收入及銷項稅額
借：預(yù)收賬款 8,880.00萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 8,000.00萬元
應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額 880.00萬元
如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。
第二步：土地價款抵扣增值稅
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減 220.00萬元
貸：主營業(yè)務(wù)成本 220.00萬元
土地價款抵扣增值稅金額=土地價款÷(1+11%）*11% =2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元
第三步：轉(zhuǎn)出當月未交增值稅
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅 210.00萬元
貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅 210.00萬元
當月實際銷項稅額=880.00-220.00=660萬元
當月認證抵扣的進項稅額=450萬元
當月應(yīng)交增值稅=660.00-450.00=210萬元
第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 60.00萬元
貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅 60.00萬元
當月未交增值稅余額=210.00-60.00=150萬元
第五步：次月繳納稅金時?
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 150.00萬元
貸：銀行存款 150.00萬元
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