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收取業(yè)主違約金是否繳營業(yè)稅

商品房買賣交易中，因業(yè)主違約支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約金是否應(yīng)征收營業(yè)稅成為實務(wù)中熱點問題之一。

納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括符合一定條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)過程中收取的違約金是否可歸結(jié)為價外費用繳納營業(yè)稅？應(yīng)區(qū)分下列兩種情況處理：

*9種情形，客戶違約，合同繼續(xù)履行。例如，客戶購買A房地產(chǎn)企業(yè)商品房一套，因延期付款，支付A企業(yè)違約金2萬元。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三條第（三）款的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。此種違約金收入應(yīng)作為價外費用征收營業(yè)稅。

第二種情形，合同解除，收取客戶違約金。例如，客戶購買A房地產(chǎn)企業(yè)商品房一套，因無力支付剩余房款，申請解除房屋銷售合同，支付A企業(yè)違約金2萬元。此時就不能再引用財稅〔2003〕16號文件第三條第（三）款的規(guī)定了。因為營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的前提條件是提供了應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)，納稅人在未銷售不動產(chǎn)的情況下收取的違約金，沒有營業(yè)額作為基礎(chǔ)，就不能稱之為價外費用，即不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，不繳納營業(yè)稅。

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