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房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段(一)

隨著我國(guó)住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，農(nóng)村人口城市化的加快，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求及其在國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。但由于種種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)......

一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重

自國(guó)家實(shí)行土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入的增長(zhǎng)卻十分有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998～2003年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入和財(cái)政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)也較快，但稅收額占整個(gè)財(cái)政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長(zhǎng)非常有限，這與近年來整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調(diào)。再?gòu)膰?guó)家稅務(wù)總局公布的“2006年度中國(guó)企業(yè)所得稅納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”看，竟然沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與稅收增長(zhǎng)是嚴(yán)重失衡的。

房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的偷逃稅收問題。例如2003年南京市在房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)，被查的88戶房地產(chǎn)企業(yè)有87戶存在問題；偷逃稅的房產(chǎn)企業(yè)竟然達(dá)九成以上。而且，令當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門不解的是，多數(shù)開發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)的是“微利”或者“虧損”。同樣在2003年，北京市地方稅務(wù)局對(duì)北京市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，檢查發(fā)現(xiàn)被查的58家企業(yè)中，96%存在問題。“這早就是一個(gè)公開的秘密！”杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)副總不以為然表示，“你讓房產(chǎn)企業(yè)都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”由于房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重偷逃稅款問題，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的國(guó)稅發(fā)[2005]12號(hào)文件，將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)5年定為全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，這說明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題的嚴(yán)重性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段

通過近年來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查和涉稅案件的審理，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，形式多樣，常見的大致可歸納為以下幾種。

（一）將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營(yíng)業(yè)收入偷逃稅款

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價(jià)值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，不按規(guī)定申報(bào)納稅。

二是房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門面房沖抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大，資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程在承接建安工程時(shí)，為了順利拿到所招投標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場(chǎng)的現(xiàn)象。房子建成后，房地產(chǎn)企業(yè)就以相應(yīng)等值的商品房或門面房沖抵建安工程款，以此抵免營(yíng)業(yè)額，偷逃營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

三是房地產(chǎn)企業(yè)通過代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等等各種費(fèi)用。現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收、代墊款項(xiàng)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實(shí)際沒有取得代收代墊款項(xiàng)收入為由不進(jìn)行納稅申報(bào)。

（二）通過土地評(píng)估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款

按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊(cè)資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級(jí)越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時(shí)其注冊(cè)資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購(gòu)進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，一方面增大注冊(cè)資本，提高資質(zhì)，另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假，虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款。現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實(shí)行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數(shù)地方把建安營(yíng)業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付3.3%營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松的偷逃33%的企業(yè)所得稅。

（三）采取“真借款、假按揭”偷逃稅款

隨著銀行經(jīng)營(yíng)方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購(gòu)房方式作為一項(xiàng)新興實(shí)用的服務(wù)項(xiàng)目，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個(gè)人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購(gòu)房者，虛抬房?jī)r(jià)搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補(bǔ)資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長(zhǎng)期借款記賬，偷逃國(guó)家稅款。

（四）利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅款

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅款的目的。

（五）人為造成賬務(wù)核算混亂進(jìn)行偷逃稅款

其手段主要有以下幾種：

一是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從近兩年對(duì)廬陽(yáng)區(qū)所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查、評(píng)估情況看，普遍存在預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)納稅的情況，其中合肥祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉及到的企業(yè)所得稅稅額達(dá)670萬元。

二是不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。 國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效地遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

三是利用行業(yè)特點(diǎn)，人為調(diào)整成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，將幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個(gè)“共同費(fèi)用”賬戶，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，根據(jù)收入情況利用“共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整成本，形成 “明虧暗盈”，達(dá)到偷逃稅款的目的。

（六）通過“預(yù)提費(fèi)用”虛增成本偷逃稅款

根據(jù)預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額的規(guī)定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)開發(fā)建設(shè)周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)按照稅法有關(guān)規(guī)定，區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但許多房地產(chǎn)公司“預(yù)提費(fèi)用”賬戶中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本：一是按照規(guī)定的*6限額計(jì)列各項(xiàng)費(fèi)用，而不是按照實(shí)際支付金額計(jì)列相關(guān)費(fèi)用；二是繼續(xù)提取國(guó)家已取消的收費(fèi)，形成應(yīng)付而付不出的各項(xiàng)費(fèi)用長(zhǎng)期掛賬，通過“預(yù)提費(fèi)用”等往來賬戶記入開發(fā)成本，從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

（七）利用內(nèi)外資企業(yè)稅收政策的不同少交稅款

由于我國(guó)房地產(chǎn)稅制采取了“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，主要表現(xiàn)在：對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，而對(duì)涉外

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