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房地產(chǎn)企業(yè)涉稅會計(一)

房地產(chǎn)企業(yè)的定義，它與其他行業(yè)會計的區(qū)別由其產(chǎn)品的特殊性所決定，房地產(chǎn)企業(yè)以房屋建筑物的建設(shè)，土地的開發(fā)，設(shè)備安裝為主要生產(chǎn)活動。這些建設(shè)產(chǎn)品本身的特點是施工生產(chǎn)的流動性，單件性和長期性。 其生產(chǎn)的房屋作為產(chǎn)成品與一般的商品在核算方法上有所不同。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理：

（一）、房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)帳務(wù)處理上*5的差異就是成本的核算；房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本其明細科目可以歸納為以下六類：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

房地產(chǎn)企業(yè)的”開發(fā)成本“與工業(yè)企業(yè)的”生產(chǎn)成本“內(nèi)涵相同。按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬，對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬；具體的明細核算如下：

1、發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動遷用房等支出：

借：開發(fā)成本-A項目-土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款等科目2、發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出時：

借：開發(fā)成本-A項目-前期工程費貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等科目3、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費：

借：開發(fā)成本-A項目-建筑安裝工程費貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等4、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

借：開發(fā)成本-A項目-基礎(chǔ)設(shè)施費貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等5、發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

借：開發(fā)成本-公共配套設(shè)施費貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等6、與直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的相關(guān)費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等待產(chǎn)品開發(fā)完成后，將”開發(fā)成本“結(jié)轉(zhuǎn)到”開發(fā)產(chǎn)品“。按多個項目進行核算的還涉及到成本的歸集和分配。

1、直接成本：可以直接計入該成本計算對象，如：某一項目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費用等。

2、間接成本：如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設(shè)施費（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時選擇一定的方法分配后計入有關(guān)成本計算對象的費用。：最常用的方法有面積分攤法。

3、共同成本：主要有由多個成本對象共同負擔并按一定比例進行分攤的成本，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付的價款。

會計分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品－－-按項目或棟號設(shè)置明細貸：開發(fā)成本-相關(guān)明細科目（二）、房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)收入的帳務(wù)處理通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，其款項暫記入”預(yù)收帳款“科目；因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等暫在”應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅“等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在”其他應(yīng)付款“科目核算。

收到房款時帳務(wù)處理：

借：銀行存款貸：預(yù)收帳款-按房號及客戶名稱進行明細核算同時應(yīng)交納稅金的賬務(wù)處理借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅（按預(yù)售房款計稅）貸：銀行存款2、開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)。

借：預(yù)收帳款”應(yīng)收帳款“等科目貸：營業(yè)收入同時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本借：經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加貸：開發(fā)產(chǎn)品-相關(guān)明細科目應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等幾種特殊情況的帳務(wù)處理：

1）、房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值借：開發(fā)產(chǎn)品貸：周轉(zhuǎn)房再按購銷合同中雙方簽訂的價格借：銀行存款等科目貸：經(jīng)營收入并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本借：經(jīng)營成本貸：開發(fā)產(chǎn)品2）、舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入借：預(yù)收帳款等科目貸：經(jīng)營收入3）、采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將”開發(fā)產(chǎn)品“轉(zhuǎn)入”分期收款開發(fā)產(chǎn)品“科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應(yīng)收價款時借：銀行存款”或“應(yīng)收帳款”

貸：經(jīng)營收入按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本借：經(jīng)營成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預(yù)收帳款”處理。

房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關(guān)的費用，應(yīng)作為企業(yè)的“財務(wù)費用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的“經(jīng)營收入”。

在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為“預(yù)收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù)，與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)借：開發(fā)產(chǎn)品一已售貸：開發(fā)產(chǎn)品一庫存（三）、房地產(chǎn)開發(fā)費用與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用與一般企業(yè)核算方法相同。不同的地方就是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。

（四）、房地產(chǎn)企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等因為其工程款金額大而且時間長，一般企業(yè)都先通過“預(yù)付帳款”等科目。

1、支付工程進度款及備料款時借：預(yù)付帳款-xx公司貸：銀行存款-xx銀行及帳號2、工程竣工結(jié)算時再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”（附“建筑安裝工程發(fā)票”等）借：開發(fā)成本-xx棟-建筑安裝工程費－－-土建工程款、安裝工程款等開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費-道路、供水等開發(fā)成本-公共配套設(shè)施費-游泳池、假山等貸：預(yù)付帳款-xx公司應(yīng)付帳款-xx公司（結(jié)算差額（五）、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為稅法規(guī)定房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用

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