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中會《中級會計實務(wù)》考點：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

1.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)不得隨意對自用或作為存貨的房地產(chǎn)進(jìn)行重分類。

2.在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn);

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);

③自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn);

④自用建筑物停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);

⑤房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

3.轉(zhuǎn)換日的確定

①投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期;

②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日;

③自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于賺取租金或資本增值，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期;

④房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

(二)成本模式下的轉(zhuǎn)換

在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換日的賬面價值確定。

基本賬務(wù)處理：

1.自用房地產(chǎn)或存貨→投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)或存貨

(三)公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

在公允模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換日的公允價值確定。

1.自用房地產(chǎn)或存貨→投資性房地產(chǎn)

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益);如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將其差額計入所有者權(quán)益。

基本賬務(wù)處理：

2.投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)或存貨

以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。

基本賬務(wù)處理：

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)/開發(fā)產(chǎn)品(轉(zhuǎn)換日公允價值)

貸：投資性房地產(chǎn)(轉(zhuǎn)換日賬面價值)

公允價值變動損益(差額)(或借方)

二、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(例如土地增值稅，但不包括增值稅)后的金額計入當(dāng)期損益(屬日常經(jīng)營范疇)。

基本賬務(wù)處理：

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