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如何理解買賣合同中的特殊解除權(quán)

1．“雙方”享有“任意”解除權(quán)的合同

下列三類合同，“雙方當事人”都享有任意解除權(quán)：①委托合同。②不定期租賃合同。不定期租賃合同有三種情形：（a）租賃期限6個月以上的合同，當事人未采用書面形式的（《合同法》第215條）；（b）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明的（《合同法》第232條）；（c）租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的（《合同法》第236條）。③技術(shù)開發(fā)合同。作為技術(shù)開發(fā)合同標的的技術(shù)已經(jīng)“由他人公開”，致使技術(shù)開發(fā)合同的履行沒有意義的。

2．“特定一方”當事人享有“任意”解除權(quán)的合同

下列合同，合同的“特定一方”當事人享有“任意解除權(quán)”或者“任意變更權(quán)”，因行使任意解除權(quán)或者任意變更權(quán)給對方造成損失的，應承擔損害賠償責任：①加工承攬合同的定作人。②貨運合同的托運人（在貨交收貨人之前）。③租賃合同的承租人（租賃物危及其安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該情形，也不影響其解除權(quán)）。④贈與合同的贈與人（其經(jīng)濟狀況顯著惡化，繼續(xù)履行贈與合同嚴重影響其生產(chǎn)、生活的）。⑤保險合同的投保人（《保險法》第15條）。

3．“特定一方”享有法定解除權(quán)的合同

下列四類合同，一方實施特定違約行為時，“非違約方”享有法定解除權(quán)：①分期付款買賣合同。買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人有權(quán)解除合同（《合同法》第167條）。②借款合同。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人有權(quán)解除合同（《合同法》第203條）。③租賃合同。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同（《合同法》第224條）。④承攬合同（《合同法》第253條）。承攬人擅自將承攬的“主要工作”交由第三人完成的，定作人有權(quán)解除合同（如果擅自將其承攬的次要工作轉(zhuǎn)包的，定作人不得解除合同）。

知識擴展

合同法定解除權(quán)行使的條件有哪些

　根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，合同法定解除情形有：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；(五)法律規(guī)定的其他情形。

如果原告依約給付被告購房定金，但被告收取該購房定金后，未按合同約定履行義務，其行為已嚴重違約，且被告所賣給原告的兩套房屋已經(jīng)被法院依法查封、執(zhí)行，被告的違約行為致使原告不能實現(xiàn)購房協(xié)議的目的，根據(jù)《合同法》第九十四條第一款第四項的規(guī)定，本案滿足法定解除權(quán)的行使條件。

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