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企業房產稅兩種特殊情況的納稅處理

房產稅作為國家對房地產市場的調控手段，在企業稅收中越來越受關注，企業的房產稅應如何繳納？根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：自用房產，按房產原值一次減除10%-30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產賬面原值x（1-減除比例）x1.2%出租房產，按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入x適用稅率（l2%）一般企業正常情況下，企業房產稅的計算比較簡單，按照上述兩種方法處理即可，但有如下幾種情況需要特殊處理。

容積率低于0.5的房產稅涉稅處理根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號），對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

案例：某省甲企業執行企業會計準則，2010年2月1日為取得10000平方米該土地支付的地價款為300萬元，自行建造了4000平方米的三層樓房。2010年12月31日完工賬面記錄該樓房的價值為1000萬元。要求：計算其2011年度應納房產稅。

首先，計算其容積率：4000/10000=0.4，結論：小于0.5。其次，引用特殊稅收政策進行調整--宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

結論：按8000平方米確認計入房產原值的地價300/10000x8000=240（萬元）最后，運用一般技術解決問題應納房產稅=（1000+240）x（1-30%）x1.2%=10.416（萬元）財稅[2010]121號有關規定，關于將地價計入房產原值征收房產稅問題，*9：會計核算要按企業會計準則---土地使用權作無形資產單獨核算，與房屋固定資產價值分離；第二：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

有免租期如何征收房產稅

財稅[2009]128號文件，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅，由房產使用人代繳房產稅，因此，不少納稅人認為在免租期內由承租房屋的應納稅單位繳納房產稅。財稅[2010]121號規定第二條重新進行了規定，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。在房產租賃行為中，除房產產權未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產所有人為房產稅的納稅義務人，應最終承擔房產稅。

案例：某省乙企業于2011年1月1日將自有沿街樓房（原值為1000萬元）出租給乙公司用于生產經營，甲乙雙方簽訂了一份租期為5年并且金額固定的租賃合同，每月租金為10萬元，前6個月由乙公司自行裝修，雙方在合同中約定，2011年1月1日至2011年6月30日免收租金，請計算乙企業2011年度房產稅。

根據財稅[2010]121號規定，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。也就是說在2011年1月1日至2011年6月30日之間為免收租金期限的，由產權所有人甲企業按照房產原值繳納房產稅，即〔1000x（1-30%）/12x6〕x1.2%=4.2（萬元）。

2011年7月1日至2011年12月31日房產稅按照取得的租金收入計稅，6x10x12%=7.2萬元2011年全年需要交納的房產稅合計4.2+7.2=11.4（萬元）。

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