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會計學費要多少錢

發(fā)表于:2022-03-19 13:44:12 分類:會計實操培訓

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土地增值稅的計算方法

一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。

二、納稅義務人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個人(包括外資企業(yè)和外國公民)三、土地增值稅的清算條件(1)符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算:

① 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率,計算起來比較麻煩,特別是房地產(chǎn)企業(yè),計算尤為復雜。筆者認為,應從以下幾點著手,才能更好的把握其計算。

一、把握兩個概念(1)增值額,即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額,即稅法規(guī)定準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額,它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及其他扣除項目等。

二、掌握稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率:(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數(shù)為35%。

三、確定應稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術等的評估收入。

四、確定扣除項目(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括支付地價款和有關登記、過戶手續(xù)費;(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用,主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定:納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構(gòu)證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內(nèi)計算扣除,否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內(nèi)計算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的,對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要,計算時千萬不能遺漏。

五、計算方法首先確定增值額與扣除項目合計的比例,看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次,然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除數(shù)”進行計算。

例如:某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售。每棟地價14.8萬元,登記、過戶手續(xù)費0.2萬元,開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

每棟售價180萬元,營業(yè)稅率5%,城建稅稅率5%,教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?

計算過程如下:轉(zhuǎn)讓收入:180x80=14400(萬元)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計:(14.8+0.2+50)x80=5200(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除:0.5x80+5200x5%=300(萬元)轉(zhuǎn)讓稅金支出:14400x5%x(1+5%+3%)=777.6(萬元)加計扣除金額:5200x20%=1040(萬元)扣除項目合計:5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6x100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.4x40%-7317.6x5%=2467.08(萬元)

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