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房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提成本并稅前扣除問題

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三十二條允許計入計稅成本的預(yù)提（應(yīng)付）費用包括：（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但*6不得超過合同總金額的10%；（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

除此之外的建造成本費用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。

為使讀者充分理解上述政策，做好年度納稅申報，對于目前各地在執(zhí)行國稅發(fā)[2009]31號文過程中關(guān)于預(yù)提成本扣除比較有代表性的觀點筆者總結(jié)如下：

1.《山東省青島市地方稅務(wù)局2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問題解答》明確出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的處理以及如何界定資料“充分”規(guī)定：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第32條企業(yè)，企業(yè)2009年度匯算清繳時，可以根據(jù)規(guī)定預(yù)提工程成本。

年度申報預(yù)提工程款計入銷售成本計算扣除時，應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗收備案證明或交付使用證明、出包工程的項目預(yù)算書以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。

2.江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國稅發(fā)[2009]第079號）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費用規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條*9款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費用*6不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時，再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預(yù)提并稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年度按《通知》第三十二條規(guī)定預(yù)提有關(guān)費用時，應(yīng)在企業(yè)所得稅年度申報時同時附報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表》3.《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅相關(guān)問題的通知》（大地稅函[2009]77號）明確：按國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，應(yīng)在開發(fā)項目完工后的2個納稅年度的12月31日前支付。對逾期仍未支付的報批報建費用、物業(yè)完善費用，應(yīng)在當(dāng)年的匯算清繳期內(nèi)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

4.遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（遼地稅發(fā)[2009]51號）明確：《辦法》第三十二條*9款規(guī)定出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但應(yīng)提供工程預(yù)（決）算書、工程施工合同、建設(shè)工程結(jié)算書等證明資料，否則不得預(yù)提該項費用。該項預(yù)提費用*6不得超過合同總金額的10%，發(fā)票不足金額不超過合同總金額10%的，按發(fā)票不足金額預(yù)提。

《辦法》第三十二條第二款規(guī)定公共配套設(shè)施可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。企業(yè)提取該項費用應(yīng)以政府相關(guān)部門出具的《預(yù)算價格審批表》為依據(jù)。

《辦法》第三十二條第三款規(guī)定企業(yè)可以預(yù)提報批報建費用、物業(yè)完善費用，企業(yè)提取該項費用應(yīng)以政府相關(guān)部門出具的繳費通知單或收費部門的文件為依據(jù)。

《辦法》第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)可對符合《辦法》第三條規(guī)定條件的開發(fā)產(chǎn)品按應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入的85%確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按稅收征管法的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

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