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北京市某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)案例(一)

一、企業(yè)基本情況

（一）自然情況

北京市某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)xxxx年x月x日成立，注冊資金xxxx萬元，經(jīng)營范圍：一般經(jīng)營項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)管理。

（二）納稅情況

該公司在地稅繳納的稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅，房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、車船使用稅等。

（三）項(xiàng)目情況

該公司檢查期內(nèi)涉及的項(xiàng)目為項(xiàng)目一、項(xiàng)目二、項(xiàng)目三、項(xiàng)目四。

（1）項(xiàng)目一

該項(xiàng)目位于北京市xx區(qū)，為商業(yè)配套項(xiàng)目。2006年立項(xiàng)，2008年01月12日取得該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證，2008年9月27日竣工驗(yàn)收，2008年10月13日取得房屋所有權(quán)證。

該項(xiàng)目占地面積15198.97平米，總建筑面積28162.59平米，其中商業(yè)用房建筑面積22338.14平米，車位建筑面積1113.45平米，人防建筑面積4711平米。

該項(xiàng)目總可售面積為23451.65平米，為商業(yè)用房262套及車位面積。該公司2009年將其中3166.16平米出租，取得租金收入，截至2010年底，該項(xiàng)目全部銷售完畢。

該項(xiàng)目于2010年進(jìn)行了土地增值稅匯算清繳工作，已清算完畢。

（2）項(xiàng)目二：

項(xiàng)目二于1995年一期開工，于1999年11月補(bǔ)辦立項(xiàng)等手續(xù)。小區(qū)于2004年全部開發(fā)。總計(jì)建筑面積161213平米。檢查期內(nèi)該項(xiàng)目銷售了部分尾房。

（3）項(xiàng)目三：

項(xiàng)目三于1994年3月立項(xiàng)，1994年4月一期開工，1995年開始銷售。一期建筑規(guī)模：建筑總面積204540平米。總計(jì)建筑面積391515平米。小區(qū)于2003年全部開發(fā)，檢查期內(nèi)該項(xiàng)目銷售了部分尾房。

（4）項(xiàng)目四

該項(xiàng)目2003年立項(xiàng)，同年取得該項(xiàng)目的建筑工程規(guī)劃許可證；2004年6月18日取得商品房預(yù)售許可證，并開始銷售，2004年11月竣工驗(yàn)收并辦理入住。2009年之前已全部售完。

該項(xiàng)目于2010年進(jìn)行了土地增值稅匯算清繳工作，已清算完畢。

二、檢查情況

檢查組于2011年4月7日開始，對該公司2009年1月1日至2010年12月31日的納稅情況進(jìn)行檢查。檢查過程中采用實(shí)地檢查、調(diào)賬檢查的方法。

通過檢查該單位的項(xiàng)目情況等信息與賬簿數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)比對，對該單位各地方稅種進(jìn)行了重點(diǎn)核查。具體檢查情況如下：

（一）營業(yè)稅及附加

該公司收入主要為房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)入預(yù)收賬款及主營業(yè)務(wù)收入科目，另有部分租金收入和營業(yè)外收入，計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入及營業(yè)外收入科目。該公司城建稅在郊區(qū)一、城區(qū)一及郊區(qū)二繳納，郊區(qū)一、城區(qū)一適用稅率為7%，郊區(qū)二適用稅率為5%。教育費(fèi)附加適用稅率3%。

檢查組通過檢查該公司帳簿，發(fā)現(xiàn)該公司2009年有一筆貸款利息收入16000元，該公司記入了營業(yè)外收入，未繳納營業(yè)稅及附加。2010年共有922.20元收入，未繳納營業(yè)稅及附加，其中違約金822.20元，該公司記入了營業(yè)外收入，未繳納營業(yè)稅及附加。另外有100元營業(yè)收入未繳納營業(yè)稅及附加，該公司存在應(yīng)繳未繳營業(yè)稅及附加，未按規(guī)定時(shí)限繳納營業(yè)稅及附加的情況。

經(jīng)檢查，該公司2009年取得計(jì)稅收入合計(jì)39633298.30元，應(yīng)納營業(yè)稅1981664.92元，已納營業(yè)稅1980864.92元，應(yīng)繳未繳營業(yè)稅800元；應(yīng)繳納城建稅99650.70元，已納城建說99610.70元，應(yīng)繳未繳城建稅40元；應(yīng)繳納教育費(fèi)附加59449.95元，已繳納教育費(fèi)附加59425.95元，應(yīng)繳未繳教育費(fèi)附加24元。

2010年取得計(jì)稅收入合計(jì)187927298.68元，應(yīng)納營業(yè)稅9396364.93元，已納營業(yè)稅9396318.82元，應(yīng)繳未繳營業(yè)稅46.11元；應(yīng)繳納城建稅469818.26元，已納城建說469815.95元，應(yīng)繳未繳城建稅2.31元；應(yīng)繳納教育費(fèi)附加281890.95元，已繳納教育費(fèi)附加281889.57元，應(yīng)繳未繳教育費(fèi)附加1.38元。

（二）個(gè)人所得稅

該公司目前有員工約60人，工資構(gòu)成由基本工資構(gòu)成，個(gè)人所得稅由公司代扣代繳。

檢查組抽查了該公司2個(gè)月的工資表，對應(yīng)付工資、管理費(fèi)用等科目進(jìn)行了重點(diǎn)核實(shí)，并審核了該公司納稅扣除情況，未發(fā)現(xiàn)重復(fù)發(fā)放及扣除超標(biāo)的情況。

經(jīng)檢查，該公司2009年發(fā)放工資1335773.56元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅28099.74元，已代扣代繳個(gè)人所得稅28099.74元；2010年發(fā)放工資1890044.00元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅51482.70元，已代扣代繳個(gè)人所得稅51482.70元。

經(jīng)檢查暫未發(fā)現(xiàn)問題。

（三）房產(chǎn)稅

檢查組檢查了該公司固定資產(chǎn)及在建工程科目，對該公司自有房產(chǎn)的使用情況進(jìn)行了核實(shí)。

該公司辦公用房為自有房產(chǎn)，房產(chǎn)原值46270487元，另有一處房產(chǎn)，房產(chǎn)原值700000元。已繳納房產(chǎn)稅。

經(jīng)檢查，該公司將自己開發(fā)的項(xiàng)目房產(chǎn)項(xiàng)目一出租，收取租金，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，存在未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅行為。

該公司2009年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅523296.50元，已繳納房產(chǎn)稅394552.10元，少繳納房產(chǎn)稅128744.40元；2010年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅409802.42元，已繳納房產(chǎn)稅394552.10元，少繳納房產(chǎn)稅15250.32元。

（四）城鎮(zhèn)土地使用稅

檢查組對該公司將自有房產(chǎn)及開發(fā)項(xiàng)目的未出售部分，進(jìn)行了核實(shí)，計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。

經(jīng)檢查該公司檢查期內(nèi)，將自有房產(chǎn)以及項(xiàng)目一、項(xiàng)目四計(jì)算繳納了城鎮(zhèn)土地使用稅。項(xiàng)目二、項(xiàng)目三未繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，存在未按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的行為。

該公司2009年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅62233.66元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅60023.20元，應(yīng)繳未繳城鎮(zhèn)土地使用稅2210.46元；2010年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅39095.84元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅39015.19元，應(yīng)繳未繳城鎮(zhèn)土地使用稅80.63元。

（五）印花稅

檢查組抽查檢查了該公司30份各類合同，目前暫未發(fā)現(xiàn)問題。

（六）企業(yè)所得稅

該公司企業(yè)所得稅為查賬征收。

1、收入

該公司檢查期內(nèi)的收入由主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入以及營業(yè)外收入構(gòu)成，主營業(yè)務(wù)收入由該公司開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成。

該公司2009年取得主營業(yè)務(wù)收入37616486.00元，其中項(xiàng)目一31375673.00元，項(xiàng)目二1257595.00元，項(xiàng)目三4982846.00元，項(xiàng)目四372.00元。取得其他業(yè)務(wù)收入1589047.10元，取得營業(yè)外收入87014.30元。

2、成本及費(fèi)用

該公司成本由主營業(yè)務(wù)成本以及營業(yè)外成本構(gòu)成，主營業(yè)務(wù)成本由該公司開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，每個(gè)項(xiàng)目均為一個(gè)單獨(dú)的成本對象。經(jīng)檢查暫未發(fā)現(xiàn)問題。

檢查組檢查了該公司管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用等科目，對該公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工福利費(fèi)、廣告費(fèi)等扣除項(xiàng)目的計(jì)算比例進(jìn)行了檢查，暫未發(fā)現(xiàn)問題。

經(jīng)檢查，該公司檢查期內(nèi)存在應(yīng)繳未繳營業(yè)稅及附加，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅的情況，應(yīng)調(diào)增相應(yīng)的主營稅金及附加、管理費(fèi)用，調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

經(jīng)檢查暫未發(fā)現(xiàn)問題。

（七）發(fā)票檢查

該公司2009年領(lǐng)購銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)票250份，開具76份，開具金額40036038.00元，退票51份，退票金額28936847.80元；領(lǐng)購服務(wù)業(yè)發(fā)票50份，開具5份，開具金額1341030.73元，退票1份，退票金額1267717.00元。

2010年領(lǐng)購銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)票350份，開具325份，開具金額218221945.00元，退票51份，退票金額5527

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