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小規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地及地上建筑物怎么繳稅

國家稅務(wù)總局公告2016年第14號：第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

(一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

所以個人除轉(zhuǎn)讓住房外，應(yīng)當(dāng)比照小規(guī)模納稅人計稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要怎么進行稅務(wù)處理

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。

政策依據(jù)：

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%.具體到實務(wù)操作中，仍需區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權(quán)的時間，也應(yīng)區(qū)別對待。

一、一般納稅人適用一般計稅方法

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則必須采用一般計稅方法。

存在問題：上述采用一般計稅方法可否扣除土地價款呢?根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額.這里并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價款計算銷售額.所以筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)全額計算納稅。

二、一般納稅人適用簡易計稅方法

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

三、小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法

小規(guī)模納稅人無論轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，既可以適用3%的征收率全額計稅，也可以根據(jù)財稅〔2016〕47號文件規(guī)定適用5%的征收率差額計稅。

四、免征增值稅

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策》的規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅。

1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

五、不征收增值稅

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策》的規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

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