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注冊會計師《稅法》預習:扣除項目的確定
第七章 資源稅法和土地增值稅法
知識點:扣除項目的確定
(一)對于新建房地產(chǎn)轉讓,可扣除:
1.取得土地使用權所支付的金額,包括:
(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;
(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本:是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括6項,具體參見教材204~206頁。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用,即銷售費用、管理費用、財務費用。
關鍵取決于財務費用中的利息處理:
(1)納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x5%以內
利息注意三點:①提供金融機構證明;②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。③不包括加息、罰息。
(2)納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,或不能提供金融機構貸款證明的:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x10%以內
【關于利息的其他規(guī)定】
(1)全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。即:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x10%以內
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(3)土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。
4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):扣兩稅一費(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)
(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):扣三稅一費(營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除:
加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x20%
(二)對于存量房地產(chǎn)轉讓,可扣除:
1.房屋及建筑物的評估價格。
即:由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
評估價格=重置成本價x成新度折扣率
2.取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(注意營業(yè)稅的規(guī)定)。
【特殊規(guī)定】
1.凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的:
舊房及建筑物的評估價格,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
計算扣除項目時每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。
2.對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。
3.對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務機關可以實行核定征收。
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