房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)交易中所產(chǎn)生的違約金，既可能作為賣方向購房人收取或支付，也可能作為買方向供貨商收取或支付；既存在于貨物采購銷售環(huán)節(jié)，又存在于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)以及銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。對于不同的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行分析有助于判定其是否應(yīng)當(dāng)納稅，便于選擇正確的稅務(wù)處理，為此，筆者試分析如下。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為賣方收取違約金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)以轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)為主，根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，計(jì)稅營業(yè)額為收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。

參考《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（京地稅營[2002]40號）[全文廢止] 根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司向購房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，應(yīng)并入營業(yè)額隨相關(guān)業(yè)務(wù)適用稅目稅率計(jì)算征收營業(yè)稅。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋過程中收取的違約金也屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。會計(jì)處理：

借：銀行存款

貸：營業(yè)外收入

這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取違約金開具發(fā)票也符合規(guī)定。但是由于買方客戶多屬于自然人，不存在是否稅前扣除的問題，實(shí)務(wù)中開具發(fā)票的情形并不多見，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，此違約金收入無論如何會計(jì)處理，一樣要計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

例如：A房地產(chǎn)公司銷售房屋給B公司，由于B公司沒有按期付款，因此B公司支付A房地產(chǎn)公司違約金10萬元，B公司如何稅前扣除？

對于A房地產(chǎn)公司來說這10萬元是銷售不動產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，因此應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票給B公司。B公司若沒有取得發(fā)票，則不應(yīng)當(dāng)在所得稅前扣除。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為賣方支付違約金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中，由于各種原因的限制，不能達(dá)到銷售合同的約定條件，被迫支付客戶違約金。此種情況下，會計(jì)上直接計(jì)入“營業(yè)外支出”。并視具體情況決定是否代扣代繳個(gè)人所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個(gè)人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照”其它所得“應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。”但是，對于實(shí)務(wù)中常見的個(gè)人在購房時(shí)由于房產(chǎn)公司延期交房或因房屋質(zhì)量問題而從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金是否要代扣個(gè)人所得稅，一直有不同聲音，筆者認(rèn)為此應(yīng)當(dāng)不屬于個(gè)人所得稅法及國稅函[2006]865號文規(guī)定應(yīng)納個(gè)人所得稅的情形，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該代扣代繳個(gè)人所得稅。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將此違約金處理為對客戶的折扣或折讓，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。因此，若開發(fā)票將違約金視作折扣或折讓扣除，則可少納營業(yè)稅，否則不能減少營業(yè)稅營業(yè)額。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為買方收取違約金

在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建造過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要采購大量的適用于增值稅為主的商品和貨物。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與電梯供貨廠家簽訂合同，合同履行過程中，電梯廠家未及時(shí)供貨構(gòu)成違約，要支付房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金。在這種情況下，根據(jù)現(xiàn)行增值稅及營業(yè)稅政策規(guī)定，買方收取的違約金既不屬于增值稅的應(yīng)稅范圍，也不屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅范圍，因此既不繳納增值稅又不繳納營業(yè)稅，也不必給賣方開具發(fā)票，開具收據(jù)即可。

買方會計(jì)處理：

借：銀行存款

貸：營業(yè)外收入

賣方會計(jì)處理：

借：營業(yè)外支出

貸：銀行存款

賣方在稅前扣除時(shí)，必須有充分的證明依據(jù)。

如果電梯廠家提出將違約金轉(zhuǎn)化為給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的折扣或折讓，或者在以后的價(jià)款結(jié)算中作銷售折扣沖減也是可以的，因?yàn)檫@種方式可以減少電梯廠家的銷項(xiàng)稅額，對于購買方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無影響。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為買方支付違約金

根據(jù)營業(yè)稅、增值稅相關(guān)政策規(guī)定，納稅人繳納增值稅銷售額或營業(yè)稅營業(yè)額為向購買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，此價(jià)外費(fèi)用包含違約金。所以違約金應(yīng)當(dāng)繳納增值稅或營業(yè)稅。同樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為購買方支付的此部分違約金價(jià)款若構(gòu)成貨物或勞務(wù)成本，也有理由向供貨方索取包含此部分違約金的全額供貨發(fā)票，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以直接增加開發(fā)成本，否則計(jì)入營業(yè)外支出。